2023年，中国房地产行业境内债到期规模约1.99万亿元，同比上涨13.3%。今年是中国房地产企业的“偿债年”，已有多家地产巨头出现债务违约。

5月14日，合景泰富公告称，在一笔2024年到期的优先票据强制赎回日，该公司未能按期予以兑付1.19亿美元，构成违约事件。构成强制赎回是源于近期一笔2.12亿元债务未按时偿还，触发若干长期附息银行及其他借贷的交叉违约。在此背景下，合景泰富开启寻求境外债务全面重组。

6月9日融信中国公告称，该公司一笔本金总额为3.16亿美元、利率为8.1%的优先票据，已于6月9日到期，融信中国尚未支付有关款项。目前融信中国债券违约已超过百亿元，2023年还将面临上百亿元到期债务。

6月11日，易居企业公告称，公司未能偿还2023年到期7.6%优先票据。这也并非易居企业首次发生债务违约。去年4月，易居企业就因未能偿付一笔到期票据而违约。

6月13日，禹洲集团发布公告，内容涉及2023年到期、息票率9.95%的2亿美元高级绿色票据。随着该笔票据于6月8日到期，仍未能支付到期本金利息，已构成违约事件，该票据于同日从港交所摘牌退市。

在此之前，禹洲集团已多次发生海外债务违约事件。

6月23日晚，建业地产股份有限公司发布公告称，市场情况持续恶化，全面停止境外债务支付。

自2021年7月1日至今，建业地产已向境外债权人支付本金和利息约12.6亿美元，其中本金约9.3亿美元，利息约3.3亿美元。

公告称，建业地产未能在2023年6月23日宽限期结束之前支付2024年到期之7.75%优先票据的利息。

在建业地产公告当日，领地控股集团有限公司发布公告称，公司此前已展期一年的1.1943亿美元票据再次违约。

6月30日晚间，中国恒大披露公司主要附属公司恒大地产集团有限公司（“恒大地产”）涉及重大诉讼及未能清偿到期债务事项的公告。

截至2023年5月末，恒大地产标的金额3,000万元（人民币，下同）以上未决诉讼案件数量共计1601件，标的金额总额累计约3,829.4亿元。恒大地产涉及未能清偿的到期债务累计约2,776.88亿元；此外，恒大地产逾期商票累计约2,454.18亿元。

境外债务重组进展方面，中国恒大已于2023年3月22日公布了境外债务重组方案。

6月30日晚，上海世茂股份有限公司发布关于未能按期支付债务公告称，公司及下属子公司近期新增公开市场债务0.4亿元未能按期支付。

截至2023年6月30日，世茂股份公开市场债务累计7.8亿元未能按期支付。

此外，世茂股份及下属子公司有50.76亿元的非公开市场的银行和非银金融机构债务未能按期支付，其中6月新增9.7亿元，6月达成展期5.23亿元。

中国房企债台高筑 负债超2万亿

天风证券地产研究团队发布的报告显示，2023年房地产行业境内外债到期规模合计达2.54万亿元，其中境内债到期规模约1.99万亿元（人民币，下同），同比上涨13.3%，中国房地产行业今年前4个月已偿还规模9,053亿元，仍有约1.09万亿元待偿还债务；预计境内债偿还高峰集中在今年6月—8月。

境外债方面，2023年，中国房地产行业美元债到期规模约770亿美元（折合人民币5,490.43亿元），同比增加31.4%。因部分违约主体丧失还款能力、进入债务重组阶段，今年前4个月美元债已偿还规模较小，仍有708亿美元（折合人民币5,048.34亿元）待偿还，偿债高峰将集中在今年9月—10月及2024年2月—3月。

东方金诚研究报告也显示，今年5～9月是房企偿债高峰，在外部融资渠道难以打开的情况下，二季度楼市回暖情况将成为展期房企能否平稳度过偿债高峰、逐步恢复融资能力的关键。但预计二季度销售端迎来显著修复可能性较低。

有陆媒报道多位业内人士认为，民营房企正处于群体性危机之中。“现在民营房企还有多大自救能力呢？体量稍大些的项目都很难找到接盘方，大部分房地产企业都面临投资收缩现状。”一位出险民营开发商无奈感慨。

“这半年来，房地产市场销售并未企稳，复苏非常缓慢。不止出险房企，整个民营房企都面临融资端和销售端双重困境。这种情况下，企业既要保交付，又要维持正常运营，要支付人员工资、支付债务利息等，企业现金流已经是一种非常艰难的状况了。”一位同样发生债务违约的50强民营房企人士说。

房企资金来源主要有两个渠道，一是销售回款，二是融资。克而瑞数据显示，2022年5月，100家典型房企境内债权融资390亿元，环比减少36%，同比减少17.4%；境外债权融资61亿元，同比减少84.4%。

“大多数民营房企融资困难，尤其是已经出现债务风险的房企，很难有银行愿意给其发放贷款。他们用于保交楼的现金流几乎全部来自销售回款和出售资产。”一位银行业人士称，广大房企尤其是出险房企的销售情况正变得越来越糟。

值得关注的是，在化债艰难之下，今年房企还将面临更大规模的债务到期压力。